Receita identifica irregularidades em fundos imobiliários que causaram prejuízo de até R$ 550 milhões

Órgão detectou que, nos últimos cinco anos, até crianças de 4 anos se tornaram cotistas de fundos de investimento deste tipo; fundos têm até fim do ano para regularizar situação. A Receita Federal identificou que, nos últimos anos, irregularidades em centenas de fundos de investimento imobiliário podem ter causado um prejuízo de até R$ 550 milhões aos cofres públicos. No fim de setembro, a Delegacia de Operações Especiais de Fiscalização da Receita, em São Paulo, enviou um alerta às 53 administradoras dos fundos.
A GloboNews teve acesso ao comunicado. As administradoras têm os próximos meses para fazer uma autorregularização. Caso contrário, a partir de 2021, a Receita vai promover ações de fiscalização para cobrar valores devidos e não recolhidos, acrescidos de multa de ofício e juros.
“A Receita Federal do Brasil (RFB) vem acompanhando o recolhimento feito pelas administradoras através de DARF no código 5232 (Fundos de Investimento Imobiliário – Rendimentos e ganhos de capital distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário ou auferidos em decorrência do resgate de cotas). De forma geral, o recolhimento nesse código está muito aquém da arrecadação potencial esperada”, informou a Receita às administradoras.
Os fundos de investimento imobiliário têm crescido no país nos últimos anos. Boletim mensal da B3, de setembro deste ano, apontou que o número de pessoas físicas que decidiram se tornar investidoras de fundos imobiliários passou de 1 milhão (1.057.246).
“Fundos de investimento imobiliário são uma cesta”, explica o professor de finanças do Insper, Michael Viriato.
Segundo o professor, os fundos podem ser entendidos também como “um condomínio onde se juntam várias pessoas, vários investidores”.
“Ao juntar um recurso significativo, conseguem comprar empreendimentos de um forma conjunta. Ou seja, você colocando um pedaço pequeno, outro investidor colocando um pedaço pequeno, isso se torna um bolo grande e você consegue fazer um investimento que de outra forma ficaria disponível apenas a grandes investidores”, explica.
Em 2019, segundo a Receita, as 53 administradoras de fundos imobiliários no País pagaram R$ 130 milhões em imposto de renda antes de distribuir rendimentos a seus cotistas. A estimativa da Receita é de que o valor ficou muito abaixo daquilo que deveria ter sido pago: R$ 680 milhões.
Atualmente, existem 590 fundos no País, com um patrimônio de R$ 146 bilhões. Ele são constituídos por imóveis ou por outros ativos ligados ao setor imobiliário. De acordo com a Receita, pelo menos metade dos fundos está sob suspeita de seis tipos de irregularidades.
São eles:
fundos que não fazem as distribuições semestrais obrigatórias dos resultados aos cotistas;
fundos que aplicam alíquotas inferiores às previstas;
fundos que fazem operações com pessoas no exterior de forma ilegítima;
fundos que lançam despesas indevidas para reduzir os resultados;
fundos que aplicam recursos em empreendimentos imobiliários que tenham como sócio, incorporador, construtor cotista que possua mais de 25% das cotas do fundo.
fundos nos quais os cotistas são do mesmo grupo econômico ou da mesma família
‘Brecha’ para não pagar IR
Este último tipo de irregularidade chamou a atenção dos auditores-fiscais da Receita, porque famílias e grupo econômicos de alto poder aquisitivo estão usando uma brecha na legislação para não pagar imposto de renda sobre rendimentos de aluguel de imóveis.
Em uma situação normal, uma pessoa física que é proprietária de imóveis tem uma tributação de até 27,5% com rendimentos de aluguel dos seus bens. Uma empresa, por sua vez, paga em média cerca de 15%. Ao formar um fundo imobiliário, os cotistas deveriam pagar 20% em tributos.
Fundos imobiliários, no entanto, podem ser isentos de IR sobre os rendimentos de seu patrimônio caso atendam a alguns requisitos. São eles: ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; ter, no mínimo, 50 cotistas; e o cotista beneficiado com a isenção não ser dono de mais de 10% das cotas. É preciso também que os fundos tenham uma “efetiva dispersão de investidores”. Ou seja, sejam fundos abertos para investimento de quem se interessar.
Foi neste trecho da regulamentação que a Receita percebeu que milhões de reais estavam deixando de ser arrecadados.
O auditor-fiscal Fabio Ejchel, da Delegacia de Operações Especiais de Fiscalização da Receita em São Paulo, afirma que houve um desvirtuamento dos fundos. Eles têm uma estrutura “teoricamente legal”, mas ficam restritos aos membros de um determinado grupo familiar.
Os fundos de investimento imobiliário familiares, segundo o auditor, não estimulam a indústria da construção civil no país. Eles existem apenas para não pagar imposto de renda sobre aluguel do imóvel.
“A gente viu casos de fundos nos quais 1/3 dos cotistas eram menores de idade, incluindo crianças de 4 anos, crianças de 6 anos”, diz o delegado.
“[A família] enxerga uma oportunidade de não pagar nenhum imposto sobre o rendimento desse patrimônio. Monta um fundo, adequa o fundo para obedecer a legislação. Precisa ter 50 cotistas, eles pegam 50 cotistas. Geralmente, gente da própria família para não ter alguém de fora participando com eles”, afirmou o delegado.
De acordo com Fabio Ejchel, as irregularidades dos fundos causam prejuízo tanto ao mercado quanto à sociedade. “Esse tipo de forma de atuar prejudica o próprio mercado, outros fundos legítimos que atuam corretamente, eles prejudicam outros proprietários de imóveis que estão lá pagando impostos”, diz.
“Prejudica a sociedade que precisa desses recursos para manter o Estado, a saúde, a educação, e que não entram nos cofres públicos justamente das famílias que teriam condição de contribuir.”
Discussão no mercado
A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais confirmou para a GloboNews “que o assunto está sendo discutido pelo mercado”, mas optou por não enviar uma nota.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) afirmou que “acompanha e analisa informações e movimentações no âmbito do mercado de valores mobiliários brasileiro, mantendo, inclusive, contato direto com os participantes do segmento, e tomando as medidas cabíveis, sempre que necessário”.
“Sem prejuízo do acima informado, é importante ressaltar que não há vedação na regulação de mercado de capitais a que um grupo de cotistas concentre alta participação em um fundo imobiliário, e a fiscalização de temas tributários cabe à Receita Federal. Além disso, é dever do administrador de Fundo de Investimento Imobiliário prestar informações periódicas mensais ao mercado, inclusive investidores do fundo, como por exemplo, dados relativos à exclusividade, e alertar se os cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar”, disse em nota a entidade.
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